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深圳樓市炒家當道 投資性購房比例超四成

時間:2016-04-02 19:49來源:未知 作者:梧桐山下 點擊:
以現在深圳人的平均收入水平來說,房價顯然與供房能力脫節。在深圳居住多年的阿明(化名)對《中國經營報》記者表示,本來自己也想買一套自住,然而這次房價暴升出乎他的意料。 事實上,早在去年深圳的房價就經歷了一輪瘋狂的上漲,國家統計局數據顯示,截至
“以現在深圳人的平均收入水平來說,房價顯然與供房能力脫節。”在深圳居住多年的阿明(化名)對《中國經營報》記者表示,本來自己也想買一套自住,然而這次房價暴升出乎他的意料。
 
事實上,早在去年深圳的房價就經歷了一輪瘋狂的上漲,國家統計局數據顯示,截至2016年2月,深圳新建商品住宅的價格指數環比上漲3.6%,同比上漲57.8%,這是深圳連續第15個月領漲全國。按照深圳規劃國土委最新統計,2016年2月,深圳新房成交均價已達4.81萬元/平方米,同比增逾70%。另據深圳中原地產研究中心監測,同期二手房成交均價達5.26萬元/平方米。
 
樓市高燒不退,政府連夜出臺政策,在這一系列現象背后紛紛引起質疑,深圳樓市為何高燒不退?房價過度上漲是否會對這座創業之都帶來影響?
 
投資性購房比例超四成
 
近日,深圳市政府辦公廳出臺了《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》(以下簡稱《意見》),其中非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年。同時,近2年內有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結清相應住房貸款的,貸款首付比例由最低三成提高到四成。
 
《意見》中還規定,本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)限購2套住房;能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房。
 
事實上,為了遏制樓市出現“高燒”,上海、南京和武漢等一二線城市也密集出臺了房地產新政。上海提高了外地人的購房門檻,非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限,從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上,調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。武漢首套房公積金貸款最高額度由60萬元下調至50萬元。南京近日也明確要求,加強對個人住房貸款首付資金來源的審查。對于有購房貸款記錄的借款人家庭,不得納入“首次購買普通住房”支持對象。
 
值得一提的是,在一線城市當中,北京、廣州未有跟進。上?胺Q史上最嚴調控,而深圳限購政策更是規定即日起實施,目的是擠掉購房“真空期“。深圳政府這次調控為何下手如此之快?
 
合富輝煌深圳公司市場研究部報告表明,從政策層面看,此次控制是對房地產行業長期穩定的保障,社保一改三在于控制投機需求,短期會影響消費者購買信心,加重市場觀望情緒。
 
深圳市房地產研究中心主任王鋒指出,根據其調研,深圳投資性購房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%,甚至更高。
 
“新進入市場的投資客呈現收入不穩定、支付能力不足、跟風炒作等特征,這是去年四季度二手住房價格比三季度上漲20%,新房均價由每平方米3.5萬元上漲到4萬元以上的主要因素,也是市場存在很大不確定風險、樓市泡沫與危機泛起的重要因素。”王鋒表示。
 
面對高房價,深圳市委書記馬興瑞曾表示絕對不會袖手旁觀。他強調,“深圳將從調節土地供應、加大保障性住房建設、制定相關政策打擊惡意炒房等方面,促進深圳房地產市場的健康發展。”
 
值得注意的是,深圳并未呈現量價同步上漲的態勢,據合富輝煌數據顯示,最近一周,商品住宅成交量環比小幅上漲,但相較2015年四季度的周成交約1400套的高位水平有明顯回落。分析指出,主要是由于2月之后銷售低迷、客戶對政策調控預期以及新政落地對新房市場熱度的打壓,客戶觀望情緒持續。
 
一邊廂是持續高漲的房價,另一邊廂是明顯回落的成交量,市場在高漲的熱情底下彌漫著厚重的觀望情緒,那高房價到底因何而起?
 
機構指金融杠桿推高房價
 
近日,廣東省房協發布的《2016廣東房地產藍皮書》(以下簡稱《藍皮書》)指出,主要原因是由于濫用金融杠桿推高深圳房價。
 
針對深圳房價,《藍皮書》發出預警,認為深圳房價飆升與金融過度支持密不可分,包括各類商業銀行、貸款公司、電商平臺提供的各類商品住宅抵押貸款大量增加,金融杠桿被濫用,使得成交物業總價節節攀升,結果是“剛需”被拋離樓市基本面,而投資客在市場里擊鼓傳花,這一現象應該引起有關部門高度重視。
 
上海交通大學上海高級金融學院教授嚴弘看來,這種場外配資實際上影響到整個房地產市場風險控制的機制,使得一些沒有償還能力的人也來參與投機,就造成了很高的杠桿率,造成房地產市場的混亂局面。
 
針對這些現象,今年全國兩會期間,央行相關負責人明確表示將對中介機構、房地產開發企業及其與P2P平臺合作開展的“首付貸”金融業務進行清理和整頓。住建部在3月15日舉行的新聞發布會上也再次重申,“首付貸”是不可以的,住建部將配合人民銀行做好這項專項整治。
 
另一方面,知名房地產專家韓世同指出,投機性炒房并非房價上漲的單一原因。“深圳房價其實去年年初就開始漲了,漲到現在一年時間漲了近百分之五六十,F在大家好像都把深圳房價暴漲歸咎于零首付,歸咎于眾籌炒房,但單靠這個零首付和眾籌炒房,樓市也未必能有這么火。”他說道。
 
在韓世同看來,去年6月份以后,連續3次的雙降,對樓市來講其實是一劑很猛的“強心劑”,以至于我們現在看到樓市接連暴漲的火爆現象。
 
“限購限貸政策的取消、公積金和商業貸款等政策的持續放寬、去庫存措施的即將出臺、地方政府對于房地產扶持力度的加大、購房者看漲情緒的強化,都會促使房價上漲。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。
 
高房價致創業人才流失?
 
“深圳房價屢創新高,過高的生活成本已經成為影響求職者、創業者在深圳發展的重要因素。” 嚴躍進對記者表示。
 
以前文接受記者采訪的阿明為例,他所從事的是互聯網行業,薪資為稅前1.5萬元/月;扣除個人所得稅及日常生活開支,月結余1萬元,每年年終獎金相當于4個月工資。第一年結余16萬元。前5年根據年增長10%計算,將分別結余16萬、17.6萬、19.36萬、21.30萬、23.43萬,累計97.70萬元。女友的月收入為其50%,年終獎為2個月工資,同樣每年增長10%,不吃不喝不買5年累計64.10萬元。兩人工作5年,總共存款161.8萬元。
 
假如房價為6萬元/平方米,要買下80平方米的房子,首付比例和各種稅費,超過了150萬元。然而這只是比較理想的狀態,在深圳的流入人口中,有多少這樣的比例呢?
 
在阿明看來,和他情況相當的工薪族,在深圳買房的壓力很大。“對于在深圳從事互聯網金融行業的年輕人收入已經算比較好了,即便如此,要想在這個城市安居,也不是容易的事情。”阿明對記者說。
 
對此,嚴躍進表示,“深圳房價上漲,會使得各類創新成本加大。尤其是高房價下,會使得各類創業人才的城市居住成本快速上升,進而影響了人才的導入。”
 
中國社會科學院學部委員呂政曾撰文指出,較高的房價對建設創新型國家具有顛覆性的破壞作用,最為重要的一點是會迫使高端科技人才外流。我國的科研機構、企業工程技術研發中心、科技人才等科技資源主要集中在大中城市。大中城市房價過快上漲,超出了包括科技人員在內的工薪階層的購買能力,使他們難以安居。
 
“高房價帶來的一個明顯影響是,各項成本一路走高。”嚴躍進對記者表示,“住宅市場價格的上升,也會使得寫字樓等物業價格跟隨上漲。這對于創新產業來說,將加大辦公等一系列成本,進而壓縮了創新的空間,抑制了創新的積極性。”
 
然而,亦有分析人士表述了不同觀點。其觀點認為,傳統的創新、創業往往對物業依賴較大,而在新的經濟視野中,比如互聯網時代,粉絲經濟帶來了全新的創意視角,許多創新、創業是不需要物業的,需要的反而是更加銳利的創意和資源整合能力。
 
同時,其觀點也表示,高房價或許在客觀上將推動著創新創業的升級。即便如此,高房價催生的畸高人居成本對創新創業生態的損害,依然值得警惕。
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